美国房地产税制全面解析—加州洛杉矶买房投资#攻略#流程#注意事项
美国房产税制度核心内容
目前美国的房产税已发展成为州以下地方政府的主体税种和最重要的收入来源，同时也其是平衡地方财政预算的重要手段，平均占到地方政府总财政收入的50%以上。
美国房产税税率、税基会动态变化，征收制度和缴纳制度完善。美国房产税税率一般“以需定收”，全美各个州总体在0.2-2.5%的区间。税基以房地产评估价值为主（乘以一定征税比例），评估方式主要包括市场比较法、重置成本法、入息收入法等等，不同州采取方式不同。
目前美国房产税制度包括对纳税人的税收优惠，以及限制地方政府税负权利的限制条款，这也是纳税人和政府相互博弈的结果。
优惠政策包括对特定人群免税、减税、延期纳税和税收抵扣。同时为了限制税负的无节制上调，还出台了一系列税率限制、房产税收入增速限制、评估价值增长限制等等。美国房产税制度通过差别化政策降低了不同收入纳税人的税负压力，房产税占家庭收入的比重在3%左右。
房产税征收主体和用途
美国房产税征收主体为地方政府，也是其最重要收入来源。
目前美国在房地产保有环节相关的税种为不动产税，征税对象为土地和房屋。由于美国实行联邦政府、州政府和地方政府的分税制，三级政府各有其税权范围。因此税收立法权归属于联邦和州政府，而地方没有立法的权力，只能在各州制定的税法约束下征税。但与此同时，房产税的征收主体为地方政府（郡政府、市政府和学区），主要用于提供消防、治安、道路交通、教育、环境改善等公共服务。
税基、税率、缴纳方式介绍
一、“以需定收”方式确定税率
美国房产税的法定税率一般在地方政府预算立法程序中规定。在税率形式方面，采取相对简单且易于操作的比例税率，通过“以需定收”的方式来确定税率。具体为每年地方政府根据当年财政预算要求，再综合考虑非房产税来源的其他收入，两者相减得出需要征收的房产税收的缺口总额，然后除以房地产评估净值得到名义税率。推导计算公式为：
法定税率=(预算支出-非房产税收入)÷房地产评估净值=(预算支出-非房产税收入)÷(总评估值-豁免-减免-折扣)
核心在于不动产价值的估算——税基为评估价值的一定比例
美国房产税的税基由房地产评估价值的一定比例（征税比率）确定，主要经州政府主持完成。由于前文提及的美国在联邦和州之间实行彻底的分税制，房产税作为地方的主体税种，各州估值方法和征税比率都不尽相同。例如宾夕法尼亚州的相关法律规定，房屋价值的评估采取可比价格法，法定征税比率仅为32%，而加利福尼亚州则采用了重置成本法评估房屋价值，征税比例达到40%。某一处房地产的税额可以由以下计算公式表示：
房地产净税额=税基×法定税率-税收优惠=（评估价值×征税比率）×法定税率-税收优惠
二、房产税征管制度与缴纳程序
美国房产税的征收管理工作一般由州和地方政府共同完成。具体职能分配上，州政府负责制定统一的全州评估标准和流程，而地方政府则需要在建立评估委员会、划定税收评估区的基础上，接着对辖区内的房产价值进行估算，最后报备州政府统一后转由地方税务部门执行。若评估价值发生争议，地方政府还需负责相关调解工作。
在美国缴纳房产税的手续较为简易，各地按季度、半年或按年度征收，每个房主会于定期收到地方税务部门寄送的纳税通知，房主在规定期限内通过支票或网络支付的途径完成支付即可。通常法定一年征收一次的地区的房产估值办会在当年12月向房主寄发房产税表，而房主则需在次年一季度末之前一次缴清税费。
三、延期权利和处罚条款
在美国国内税务局（IRS）税表申报的页面的文件中显示，美国房产税的纳税人享有延期申报的权利，期限通常为30日。若未能按期缴清税费，税务机构会处以罚款和加收滞纳金，同时估价员也可在现有估价基础上施加10%的惩罚。若长期欠税（一般为三年以上），许多地方的政府将有权处理并出售房主财产以抵扣税费。据美国税收留置权协会(NTLA)最新的数据显示，全美每年拖欠的房产税金的规模在120亿美元上下。
四、美国房产税优惠及限制条约
在美国国内税务局（IRS）的纳税人享有的权利和低收入者纳税指南的页面，我们可以看到现行的美国房产税优惠政策主要分为三大类：
1、实行直接的减税和免税形式，例如居民在购买的第一套非经营性自用房产时免税，同时会按各州规定的免征面积和免征额度，对居民的普通住宅给予免征优惠；
2、针对弱势群体的延期纳税条款，同时当纳税人的房产价值大幅升值时，纳税人可先按该财产的原价值缴纳税款，而差额则可以延期缴纳；
3、主要针对低收入人群的税收抵免制度，当纳税人缴纳的财产税与其个人收入（或缴纳的个税）的比例超过了税收抵免的法律规定（各州设有不同的比例），则政府会将超出部分按比例返还给纳税人。通常来说，州政府规定的减免税项目多于地方政府。
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