芝芝 ｜ 2021年9月3日
尔湾（Irvine）——一座规划完善的橙县（Orange County）小城，风景优美，气候宜人，学区优秀，您若正在考虑要再哪个城市定居，不妨考虑一下尔湾。早年间，韩国人喜欢在尔湾买房，主要是为了孩子上学，而现在，越来越多的中国人正在占领尔湾。
很多人是第一次买房，所以买新房还是二手房，就成了大家纠结的问题。众所周知，中国人喜欢买新房，所以在尔湾，100%的社区新房都是中国承包商建造的。
和中国大陆房子二三十年可能就会拆迁重建不同，在美国，如果房屋维护得当，即便是1930年的房子，经过内外翻新，现在看起来也会像新房。美国的房子大部分都是用木头建造的，在防潮和抗震方面，比许多钢筋混凝土的房子表现更好。
与洛杉矶的其他城市相比，尔湾的房子普遍比较新。尔湾旧区的房子大多建于70年代或80年代，新区的房子普遍都在90年代或2000年后。那么，究竟是买新房省时省力，还是买二手房性价比更高呢？下面就让我们来对比一下新房和二手房的优缺点。
新房有着明显的优点：
房子是新的，看起来很漂亮。交易过程简单，无需和卖家讨价还价。在美国，通常新房的价格都有建筑商决定，基本上没有讨价还价的余地。有时候，建筑商会提供一些优惠，这些优惠通常不包括现金优惠，而是允许买家在设计中心选择一些喜欢的电器和家装材料，比如地板样式、厨房水槽、灯具等，然后根据买家的自定义选择直接盖进新房。此外，新房的社区环境优美，会有大量的公共设施，如公园、泳池、体育馆、学校等，为居民提供丰富的休闲生活环境。
但新房也有很多的不足之处：
首先，新房的占地面积小。目前尔湾的趋势是，老房子占地面积大，新房占地面积小，房子越新，占地面积就越小。比如，在尔湾北木社区（Northwood），新房的房屋面积通常只有1500平方英尺，占地面积约5000平方英尺。大多数的新房只有一个小院子，和邻居离得很近，常常能听见隔壁家的声音。这样的独立屋（Single Family）其实和联排别墅（Townhouse）是一样的，和公寓相比也差不了太多。对于喜欢大面积院落和注重隐私的买家来说，这样的新房并不是理想之选。
其次，新房有着更高的税收要求，比如在尔湾贝肯花园（Beacon Park）附近地区，基础房产税率为1.0875%，此外还有附加税（Mello-Roos）。一般来说，90年代之后建的新房都有这个附加税，每年要额外支付5000-6000美金。我们拿一栋80万美金的新房来算，一年下来要交大约1.4万的税，总税率接近1.8%-1.9%，实在是很高。而这种附加税通常要持续缴纳30-40年。以30年来计算，在这个地区买新房比二手房要多花40万美元左右。此外，每个月还需要缴纳200美元左右的社区物业费（HOA）。
第三，新房的材料是完全由建筑商挑选的，别说普通购房者肉眼无法分辨材料好坏，就是专业的房产中介也很难分辨。若建筑商偷工减料，那些除了结构之外的，不在保修范围内的内容，如灯泡、水管等，一旦出了问题，房主就需要自掏腰包来进行维修。
最后一点，购买新房时，只能看见样板房，交房的时间通常很长。样板房看起来都是很漂亮，但实际最终购得的房子并不一定都是那样的。有些房子的房型在买家购买的时候还没有开工，买家只能凭借想象力去想象新房的模样。
接下来我们说说二手房的优缺点。
二手房有很多优点：首先，老房子的占地面积通常较大，有着带草坪或是泳池的大院子，远离邻居，私密性强。老房子，特别是90年代之前的房子，没有社区物业费，或物业费非常低。90年代以前的房子也没有附加税，算下来比买新房要省下不少钱。老房子的卖家在卖房之前，通常都会把房子翻新一遍，比如换木地板、换新家具、翻新厨房卫生间等，以便卖个好价钱。这对希望省时省力的买家也是一个好处。
但老房子的缺点也很明显：
首先，老房子的维修成本高。1978年以前建的房子可能含有铅材料，所以购买1978年之前房子，一定要检查内墙是否含铅。房子老了之后，可能会出现水管破裂、屋顶漏水等问题，这些都需要维修成本。
其次，老房子的装修风格取决于原主人的品味，有些卖家的品味奇特，可能并不符合买家的审美，因而买家不得不重新粉刷装修。
第三，购买老房子的交易过程中，需要签署很多合同、文件，还需要验房。如果是贷款购买，还需要等待银行对房屋的评估。整个过程复杂而繁琐，需要一个好的房产经纪人从中帮忙，才能顺利完成交易。
最后我们来说说旧房改造。
首先，无论是旧房拆除重建，还是添加新房间，哪怕只是加一个卫生间，也需要向市政府申请许可证（Permit）。在申请之前，需要雇佣专业建筑师来绘制图纸进行设计。如果市政府没有批准图纸，就会被退回修改。申请许可的时间十分漫长，通常最快也要6个月，如果是全部拆除重建，通常需要一年以上的审批时间。未经批准的重建是违法的，可能面临着被举报而强制拆除的风险。
改建后，房屋的房产税也会有变化，一般只会变得更多，因为房屋的价值会随着重建而增加。
总而言之，新房和二手房都有各自的优缺点，还是要根据个人具体情况和喜好来选择。